Les blockchains et l’habitat collaboratif

Sergio Nasarre-Aznar Université Rovira i Virigili (Espagne)

Traduction : Marc Uhry

 

Résumé

L’accès au logement est un enjeu crucial à travers le monde. Le rôle de l’économie collaborative dans la facilitation ou au contraire l’entrave à l’accès au logement, est toujours controversé. Dans ce contexte, le concept « d’habitat collaboratif » (l’économie collaborative appliquée au financement, à l’accès et à l’organisation du logement) émerge avec la prétention de répondre à une série de situations qui pourrait potentiellement aider les ménages à accéder plus facilement au logement, comme le co-logement et les « statuts d’occupation intermédiaires ».

La désintermédiation à travers la technologie blockchain, et l’effet résultant d’une réduction des coûts de transaction, est l’une des tendances en matière d’habitat collaboratif. L’adaptation du mécanisme de désintermédiation à la cession de biens immobiliers et aux registres cadastraux est à l’ordre du jour. Cet objectif peut être atteint par l’exploration du potentiel de ce mécanisme à améliorer les méthodes habituelles du secteur, par le biais de solutions technologiques.

Mots-clés : habitat collaboratif, accès au logement, désintermédiation, blockchain, économie collaborative

 

 

Le concept de « l’habitat collaboratif »

La crise financière de 2007 a eu un impact substantiel sur les conditions d’habitat de nombreux citoyens européens. Selon le baromètre EU-SILC (Statistiques de l’UE sur les revenus et les conditions de vie), 700 000 ménages ont perdu leur logement entre 2007 et 2012, et il y a 4,1 millions de personnes privées de logement dans l’Union Européenne.[2] En outre, des millions ont perdu confiance dans les gouvernements, les entreprises, les garants du droit au logement, le secteur financier et les fournisseurs de logement, y compris sociaux. Au global, des millions de ménages sont restés sur le carreau et l’inclusion sociale apparaît comme un mythe pour de nombreux européens et d’immigrants : le rapport 2015 de Housing Europe[3] souligne le manque de logements abordables disponibles pour répondre à une demande croissante. Selon l’Eurobaromètre 2016 (Commission Européenne, 2016b, p. 10), le logement se situe à la 11ème place des préoccupation des citoyens européens. La brutalité des pratiques locatives et des politiques de l’habitat qui prévalaient dans les pays de l’Europe périphérique (voir Nasarre-Aznar, 2014, pp.37-72) sont désormais endiguées par les mesures de protection des consommateurs à l’échelle européenne (voir par exemple la Directive  2014/17/UE. La conscience est de plus en plus partagée de la nécessité de considérer le logement comme un droit véritable et tangible, le droit au logement, en complément de l’approche de l’espace d’habitat comme un produit financier (voir par exemple Monika Kusionova c. Smart Capital[4]). La délivrance de logements accessibles et adaptés devrait être un pilier de tout état providence moderne, mais également de tout processus d’intégration européenne. Alors que le Nouvel Agenda Urbain[5] doit être décliné à l’échelon mondial, et notamment européen, le logement a été intégré par la Commission Européenne, comme l’un des 20 principes du Socle Social Européen en avril, 2017.

 

Suite à la crise de 2007, la population, en particulier les plus jeunes, est devenue plus consciente et attentive aux enjeux de partage des ressources, favorisant ainsi l’émergence de différents types d’économie collaborative, dont beaucoup s’appuient sur les technologies de l’information, comme levier d’activation.[6]

 

Basiquement, c’est un modèle hybride de transaction directe peer-to-peer, qui se caractérise par la forte désintermédiation des lignes économiques nodales. Le premier niveau, celui des plateformes et des marketplaces (Kickstart, Deliveroo, AirBnB, Uber, Cabify, etc.), connecte directement les individus, pour faciliter les transactions entre parties contractantes de « biens et services partageables. » Cette tendance de l’économie collaborative concerne l’habitat, dès lors qu’il est considéré comme un bien partageable.[7] Il est toujours difficile de déterminer si cette émergence facilite ou si elle contrarie l’accès de tous au logement : un nombre croissant d’indices montrent que l’économie collaborative peut contribuer à la compétitivité et à la croissance (durable[8]), à;a création de nouveaux emplois, des formes plus souples de travail, de nouvelles sources de revenus, des services plus diversifiés et des prix plus bas pour les consommateurs.[9]  Mais elle trouble le cadre juridique dans des domaines aussi essentiels que le droit du travail et la protection des consommateurs (jusqu’à la dislocation de décennies d’acquis sociaux pour la classe ouvrière[10]) et fait peser une incertitude sur la qualité des biens services proposés : en 2015, 55% des consommateurs de l’économie collaborative auraient été confrontés à ce désagrément (Jourova, 2016). Déterminer en quoi l’économie collaborative aide ou contrarie l’accès au logement est un enjeu crucial dans l’ensemble des pays de l’UE, notamment ceux qui ont été particulièrement affectés par la crise économique et financière de 2007. Ainsi, d’une part, de nouveaux modes « d’habitat collaboratif » se multiplient (l’économie collaborative appliquée au financement, à l’accès et à l’organisation du secteur logement), comme les statuts d’occupation intermédiaires et le co-logement (Geron, 2013), qui semble faciliter l’habitat durable des ménages. Par exemple les nouveaux statuts intermédiaires introduits en Catalogne en 2015 favorisent l’accès au logement. Par le fractionnement de la propriété à la fois en valeur (démembrement sol et bâti, propriété indivise) et dans le temps (propriété en temps partagé ou de mortemain), ce qui la rend plus accessible et évite le surendettement des ménages (voir Simon et al., 2017, pp.63-78). De plus, l’économie collaborative 2.0 (complètement désintermédiée), à travers les Blockchains, qui peuvent être considérés ici comme une technologie facilitatrice, peut contribuer à redéfinir les rôles habituels des intermédiaires immobiliers et réduire les coûts de transaction (voir ‘Can blockchain technology’, 2015). Mais parallèlement le tourisme collaboratif pousse à la fois les fois les loyers à la hausse dans les grandes métropoles attractives (Berlin, New-York, Paris, Barcelone,…[11]) et il contribue à la dégradation des rapports de voisinage (Lambea-Llop, 2016; voir aussi Schäfer & Hirsch, 2017, pp. 231–55). Dans le même temps, le crowdfunding immobilier ne contribue pas toujours au développement d’une offre d’habitat abordable (Kim et Hann, 2017) et peut même parfois alimenter la dimension spéculative de ce qui est à la fois un marché et un droit fondamental (Pierce-Wright, 2016).

Et finalement, il y a nécessité à répondre à la série de questions qui dérivent de nouvelles colocations forcées, qui se développent dans les villes nodales européennes : est-il acceptable de louer une simple chambre pour 500€ mensuels à Barcelone (Castan, 2017), travestie en moderne « co-logement », qui correspond en réalité à une précarisation de l’habitat ? Comment ces familles qui partagent les chambres d’un logement parce qu’elles ne peuvent pas se permettre d’en louer un entièrement[12] peuvent-elles exercer leurs droits fondamentaux au développement, à l’intimité et à la liberté dans un tel contexte ? Cette situation répond-elle aux prescriptions du Commentaire Général n°4 du CDESC (le droit à un logement adéquat), qui établit des normes minimales d’habitat, notamment en termes d’habitabilité, de disponibilité de services et d’adaptation culturelle ? Est-ce que ce type de « co-logement » ouvre un nouveau filon de précarité qui semble être inoculé à tout champ de l’économie collaborative (et même de l’économie circulaire), à l’image du co-working (des espaces de travail plus exigus et un droit du travail moins protecteur), ou du co-tourisme (moins de services, sécurité et qualité quand dans l’hôtellerie traditionnelle), auto-partage (aux conducteurs moins expérimentés, privés de droit du travail), co-logement (moins d’espace privé), en contrepartie d’un meilleur accès au voyage, au logement, à la mobilité et au travail, pour ceux qui sont exclus des marchés ordinaires ? A quel prix : une altération de la sécurité, de la formation, du temps-libre, de la qualité, des droits, etc. des personnes concernées ? Avons-nous touché le fond du travestissement de la précarité en tendances pailletées « freeganisme », « nesting », « wardrobing[13] », ou en nécessité de rejoindre le club des « faiseurs » ?

Sur le principe, le « freeganisme » résonne favorablement, avec ses fragrances d’anti-consumérisme et d’anticapitalisme, mais il se dégrade en moyen de se nourrir pour survivre dans un contexte de crise et d’économie déprimée, à travers la récupération des déchets alimentaires : fouiller dans les poubelles pour se nourrir est devenu un style de vie, le « dumpster diving ».[14] De la même manière, le « wardrobing » est une forme de retour de la fraude à la petite semaine, qui consiste à acquérir un bien pour le retourner ensuite en vue d’un remboursement, après l’avoir utilisé. Si la pratique concerne évidemment principalement les vêtements siglés, elle concerne désormais également les outils, les appareils ménagers et les ordinateurs.[15] En laissant de côté la question juridique et morale de la fraude, cette pratique relève-t-elle de l’économie circulaire or est-ce une nouvelle pudeur jetée sur la réalité de la précarité et du caractère désormais difficilement accessible des vêtements et des objets du quotidien ? Le « nesting », ou le « cocooning » (voir Canto, 2007), promet plus de bonheur à ceux qui restent à la maison arroser leurs plantes ou à cuisiner plutôt qu’à sortir et se socialiser. Cette tendance reflète aussi en partie la pénurie de moyens permettant de sortir dîner ou partager une séance de cinéma. Et, pour finir, le Cambridge dictionnary définit le faiseur (« doer ») comme « une personne qui est activement impliquée dans une action, plutôt que de se cantonner à y songer ou à en parler ». C’est promu comme un style de vie, une posture souhaitable. Mais de fait, cela demande en réalité souvent plus de travail (et moins de pensée) pour une rémunération médiocre et une privation de l’essentiel (« déjeunez d’un café », « le manque de sommeil est votre drogue préférée» sont des slogans de Fiverr[16] en 2017 ; voir Strutz, 2017). En conséquence, le concept, les formes, fonctionnalités et conséquences de « l’habitat collaboratid » doivent être consciencieusement examinés. Les différences de nature (fondé sur la technologie ou non), d’objectifs socio-économique (promouvoir l’usage partagé des logements ou des groupes de propriétaires favorisant l’investissement, le tourisme) et de configuration juridique (avec une distribution variée des droits et obligations entre parties, l’entrée par le droit réel immobilier ou le droit d’usage) du « phénomène collaboratif » qui impactent l’accès au logement, méritent nécessairement un traitement différencié.

 

Fig.1 : Impact de l’habitat collaboratif sur le financement, l’organisation et l’accès au logement

source : élaboration personnelle

 

Cet article se concentrera sur le bloc en haut à droite de ce graphe : en quoi la désintermédiation peut contribuer à accomplir un habitat réellement collaboratif.

 

La désintermédiation dans l’habitat collaboratif

En termes clairs, la désintermédiation réfère au processus de réduction de la chaîne d’interactions, par la diminution voire l’abolition des intermédiaires (agents immobiliers, courtiers, promoteurs, notaires, etc.). C’est l’une des professions de foi de l’économie peer-to-peer, aboutissant à une mobilisation efficace des ressources auparavant sous-utilisées. Elle se développe par l’implication directe de la société digitale dans le processus de création de valeur, connue comme le principe de co-création de valeur (voir également le principe de co-utilité pour l’auto-contrainte et les formes d’interaction mutuellement bénéfiques) (voir Domingo-Ferre et al. 2017, pp.148-58 ; voir Turi et al., 2018).

En dehors de l’efficacité opérationnelle, le principe de co-création de valeur, à travers la désintermédiation des modèles traditionnels, aide à réduire les coûts de consommation, de production et de distribution, et à accroître les marges de profit. Il est également à noter que la désintermédiation est l’une des principales stratégies marketing utilisées pour minimiser les coûts, y compris dans les secteurs d’activité traditionnels. En concordance, l’adaptation du principe de désintermédiation aux transactions immobilières et à leur enregistrement, comme dans tant d’autres secteurs de l’économie, est d’actualité. Cette adaptation passe par l’exploration des mécanismes susceptibles d’améliorer les méthodes traditionnelles de ce secteur, par le biais de solutions technologiques.

Cette partie vise à explorer le potentiel de la technologie Blockchain, dans la réelle désintermédiation des transactions et des procédures d’enregistrement cadastral. La technologie blockchain renvoie à la reconnaissance publique et mutuelle utilisée par les cryptomonnaies de type Bitcoin. Au-delà des cryptomonnaies, les avantages principaux de la technologie blockchain aux processus transactionnels comme la gestion d’actifs ou les transactions immobilières sont (i) elle est décentralisée, (ii) elle est sécurisée par la validation cryptographique des transactions, (iii) elle est raisonnablement efficace, (iv) l’enregistrement des transactions est transparent et (v) elle aide à minimiser le risque en matière de contrepartie. Ainsi, la technologie blockchain peut s’appliquer aux systèmes d’enregistrement des transactions autres que les cryptomonnaies, parmi lesquels la sécurisation des règlements de titres, le change entre monnaies, le crowdfunding[17], la gestion des chaînes d’approvisionnement (voir Kolesnichenko, 2017), le commerce, les transferts électroniques P2P, la certification des transactions immobilières (en France, notaires et registres cadastraux, n.d.t.), l’enregistrement d’actifs et activités bancaires correspondantes.[18]

Cette technologie a donc le potentiel pour être efficace, économiquement viable dans la mise en œuvre de la désintermédiation des transactions immobilières et des mécanismes d’enregistrement foncier, et ainsi, réduire le temps, les lourdeurs et les coûts pour accéder au logement d’une manière juridiquement assurée. Pour la première fois, la blockchain peut automatiquement effectuer une partie de ce que les intermédiaires des marchés immobiliers ont l’habitude de faire aujourd’hui comme la vérification de l’identité des parties (authentification), de leur existence, de leur intégrité et de la date de tout acte doté d’une portée juridique. En outre, la désintermédiation virtuelle des transactions foncières et immobilières contribuera à l’organisation des futures plateformes, pour par exemple faciliter les transactions transfrontalières à l’intérieur de l’Union Européenne, en conformité avec l’objectif de libre circulation et libre installation des personnes (Article 3(2) du Traité de l’Union Européenne) et de libre circulation des capitaux (Article 63 du Traité sur le Fonctionnement de l’Union Européenne). Cette technologie est garante d’une efficacité dans le temps, dans la mesure où il permet à tous les acteurs de travailler sur un même ensemble de données partagées, et les données relatives à la transaction sont organisées de manière optimisées. Elle permet également des échanges d’information facilités, à travers une entrée de donnée unique, sans enregistrement double et séparé des différentes étapes, qui aboutit à une réduction significative du temps consacré à rassembler et réconcilier les données, les frais de certification et de transferts de ces informations. Au-delà, le potentiel de la technologie blockchain à accompagner les contrats digitaux le rend attractif aux marchés immobiliers, dans la mesure où il peut se déployer accolé de fonctionnalités complémentaires (voir plus bas). Cette technologie est facilitatrice d’une approche collaborative, mutuellement bénéfique, en permettant à des acteurs rationnels (égoïstes) d’interagir de manière autonome et répartie. L’expérimentation pilote menée en Suède, en 2017, sur les registres cadastraux est réputée avoir permis l’économie d’environ 100 millions d’euros. Cette économie a été permise par la digitalisation et la désintermédiation du secteur, par la technologie blockchain qui dissoud les traditionnelles couches de transactions du secteur (Wong, 2017).

 

Le marché traditionnel des transactions immobilières

Une étude conduite en 2007 par Schmid & Sebastian sur le marché des services de transaction démontre l’inefficacité des systèmes de transfert de propriété dans certains pays de l’UE. En observant quatre modèles différents de régulation du marché des services de transaction (à savoir le notaire latin, le notaire dérégulé néerlandais, l’agent sous licence scandinave et les systèmes hybrides notaire-avocat), l’étude conclut que la dérégulation des prix, de la couverture géographique des notaires et de l’ouverture à d’autres acteurs, comme les avocats et les conseillers fiscaux peut aboutir à une amélioration du rapport qualité-prix.[19]

L’étude affirme non seulement que les pays sous égide du Notaire Latin sont plus onéreux[20], mais qu’en outre, les notaires latins ne fournissent pas un meilleur service.[21] Les frais, taxes et coûts, sont des obstacles au fonctionnement du marché, donc à la facilité d’accès au logement, notamment pour les millenials (qui sont les plus enclins à utiliser les nouvelles technologies) : selon Eurostat 2009, environ 44% des européens âgés de 15 à 30 ans considèrent que les jeunes adultes ne peuvent pas quitter le domicile parental et 28% trouvent qu’il n’existe pas suffisamment de logements disponibles.

En conséquence, l’étude propose d’ouvrir le marché à de nouveaux agents potentiel (limitant les difficultés d’accès au service et permettant la compétition), qui peut améliorer la structure compétitive du marché monopolistique notarié des services de transaction. Une information actualisée est fournée par le World Bank’s Doing Business 2018 (World Bank, 2017), où il est montré que seuls huit des vingt premiers pays en termes d’efficacité dans l’enregistrement de la propriété (fiabilité de l’infrastructure, transparence de l’information, couverture géographique, résolution de contentieux foncier et égalité d’accès aux droits de propriété et de possession) appartient à l’Union Internationale des Notaires Latins.[22]

Cela conduit à une interrogation sur les modalités selon lesquelles le marché des services de transaction immobilière pourrait être ouvert sans perdre en qualité de service (basiquement, la certitude juridique de la transaction.[23]

Pour autant, leur proposition ne prenait pas en compte la possibilité d’un mécanisme par lequel les parties, par elles-mêmes ou par le truchement d’une intervention limité d’une partie tierce autorisée pourrait atteindre le niveau souhaité de certitude juridique au moindre coût (entre autres raisons, parce que les blockchains ont débuté sur un spectre très restreint, à savoir le bitcoin, et ont commencé à avoir un impact après que le rapport ait été publié (voir Nakamoto, 2008). Il mérite pourtant de garder à l’esprit que dans le contexte de digitalisation et de l’automation de l’écosystème global, la disruption est possible dans ce secteur. Avec la bascule démographique vers les natifs digitaux, un comportement de consommation irréversible émerge et la transformation des secteurs traditionnels de service vers un service digitalisé s’effectuera en douceur à mesure que les millenials investiront progressivement le marché, dont les baby-boomers se retireront (Nasarre-Aznar & Nigussie, 2007). Il est ici utile de préciser que la technologie coûte si elle ne correspond pas à une solution inédite pour les acteurs en place (agents immobiliers, juristes, notaires, agents cadastraux,…). Mais outre le rapport qualité-prix des acteurs de la transaction immobilière, le Parlement Européen s’inquiétait en 2015, au regard des difficultés rencontrées par les citoyens de l’Union à acquérir un bien immobilier (le logement en particulier) dans un autre pays membre, ce qui contrevient à la création d’un réel marché immobilier intérieur transnational, qui affecte négativement un pilier de l’Union, qui est la libre circulation des personnes et des capitaux.

Le résultat a été un rapport livré en 2016 (Sparkes et al.), qui montrait le manque d’information pré-contractuelle et contractuelle (du à la multitude des agents intervenants et des cadres juridiques propres à chaque pays et parfois à l’intérieur de pays, entre les régions), et à l’existence de différents régimes de transaction foncière (dont l’enregistrement et l’organisation cadastrales, l’aptitude à produire des statuts de propriété physiques et assurés juridiquement, les fonctions et les effets de l’enregistrement, la régime fiscal, la réglementation urbaine et les règles de copropriété), la réglementation financière (les emprunts immobiliers fonctionnent différemment en Europe ; jusqu’aux droits et devoirs en matière foncière, qui sont différents) et les intermédiaires (par exemple le marché concurrentiel de juristes embauchés par les parties vs. Le numerus clausus des notaires latins ; le rôle, les obligations et le degré de confiance des promoteurs et agents immobiliers en matière de contrats de vente,[24] les vices cachés, les règlements de copropriété et même le droit de la famille) entre pays de l’Union Européenne bride l’émergence d’un réel marché immobilier européen, donc la convergence économique et sociale entre pays de l’Union. La technologie blockchain peut aider à apporter une réponse alternative, efficace et technologique sur les deux aspects soulignés ici, à savoir le coût de la sécurisation des transactions immobilières et de leur enregistrement, et la réalisation d’un réel marché de transactions transfrontalier au sein de l’UE.

 

Ainsi :

 

  1. a) sur le premier point, Schmid & Sebastian (2007, p.18) supposent que, alors que l’étude révèle que le marché des services de transaction immobilière des vingt-et-un pays de l’UE (de l’époque) montre que la signature d’un titre de propriété est « ceinte ou protégée par les garanties les plus fortes », même lorsque ce marché est déréglementé, les questions qui restent à résoudre sont les suivantes : à partir de quand le coût de cette garantie est disproportionné et existe-t-il des moyens plus opportuns pour fournir cette garantie aux consommateurs ? La technologie Blockchain porte le potentiel d’apporter les garanties contribuant à un document juridiquement contraignant et opposable, à vil prix, en demandant peu de temps et en imposant peu de contraintes.

 

b)sur le second point, à travers les « smarts contracts » (les contrats digitalisés), la technologie Blockchain permet une automation de nombreuses opérations liées au système de transaction immobilière lui-même : lien et enregistrement des registres fonciers et cadastraux, veille sur les clauses abusives, charges et servitudes, règlement financier de la transaction et des taxes afférentes, accès physique au bien envisagé, etc Parce que le Blockchain est un système décentralisé (il génère une confiance par lui-même), il facilite les transactions transfrontalières.[25]

Dans le prochain chapitre, ces deux aspects seront explorés plus en détail.

 

Le modèle économique de la technologie Blockchain existante, pour le marché des services de transaction immobilière

 

Dans ce contexte, la technologie Blockchain a la capacité de transformer les processus actuels de transaction immobilière et d’enregistrement foncier (voir Figure 2), et peut aider à faciliter l’accès au logement. La désintermédiation du marché des transactions immobilières peut être réalisée par la redéfinition du rôle des intermédiaires du secteur, ce qui demande d’établir clairement la valeur ajoutée d’un système automatisé, pour permettre une interaction directe entre parties contractants, par le biais d’innovations technologiques. Cela aura un effet d’accélération de l’obsolescence du modèle économique actuel[26]  (même si un luddisme de résistances est sans doute à prévoir[27]) et aidera à réduire et résoudre les problèmes de ce modèle économique. Pour autant, le Blockchain n’est pas une technologie disruptive[28], mais a « la capacité à créer de nouvelles fondations pour nos systèmes économiques et sociaux. Son impact sera énorme, mais cela prendra des décennies au blockchain pour féconder nos infrastructures économiques et sociales » (Iansiti & Lakhani, 2017, p.3)

 

Figure 2 : Système traditionnel standard de justice préventive en transaction foncière

1.Phase pré-contractuelle

Phase de contrat privé

2.Phase de production de l’acte public. Rôle du notaire

(dans le système notaire latin)

3.Phase d’enregistrement foncier

 

a) Marketting et information pré-contractuelle (prescriptions urbaines, taxes, droits et devoirs contractuels, prix, etc.) Vérification de l’identité des contractants et de leur capacité juridique à contractualiser. Les actes et autres documents publics peuvent directement intégrer les registres fonciers car ils sont juridiquement valides.
Protection des consommateurs Evaluation des intentions réelles des parties et des effets attendus du contrat. L’enregistrement peut avoir jusque 3 effets selon les juridictions : nécessité d’acquérir la propriété (All), publicité du transfert devant des parties tierces (Esp), ou une collection de titres (Fr)
Domicile (en tant qu’objet particulier de droit, droit de l’homme) Vérification que les conséquences du contrat sont conformes à la législation (clauses abusives, etc.)
Explication aux parties des effets juridiques du contrat et vérification de leur adhésion
Vérification des faits constatés (par exemple le paiement)

Source : élaboration personnelle

 

La désintermédiation du système de transaction immobilière par cette technologie va aider à redéfinir le rôle des intermédiaires comme les courtiers, entreprises d’intermédiation, notaires publics, registres fonciers, fonctionnaires. Cela aidera ensuite à résorber les problèmes de fraude (comme le blanchiment d’argent, les charges cachées, les présentations biaisées, la protection des consommateurs, les escroqueries locatives) à travers un certificat digital de propriété unique attribué à tout transfert de propriété (ou de charges) d’enregistrement en bloc.

Le Blockchain est aujourd’hui capable de fournir une preuve sécurisée[29] de l’existence d’un document (comme un contrat), sont intégrité, son auteur (les parties concernées par la transaction) et la date à laquelle il a été créé/modifié. Il est également important de savoir que le document est conservé dans un bloc (à l’intérieur de la chaîne de blocs ; il est crypté mais se voit donné un hash,[30] de sorte que chaque bloc est unique et ne peut pas être dupliqué[31]), qui ne peut pas être altéré sans que les parties y consentent, il est validé (et ajouté alors à la chaîne) et préservé dans tous les ordinateurs qui participent à la chaîne de blocs (grâce aux récompenses reçues par les « mineurs de blocs »[32]), sans nécessité d’une autorité centrale, la chaîne conservant l’enregistrement historique du bloc (qui peut ainsi être suivi et tracé) et de manière publique à toute personne disposant du hash, et l’autorisation d’accéder au contenu du bloc. La transaction et le titre sont alors enregistrés.

De fait, diverses expériences de par le monde développent des projets pilote d’enregistrement foncier à travers la blockchain, en Suède,[33] en République de Géorgie[34] et au Honduras,[35] et ont sécurisé des plateformes blockchain pour l’enregistrement des transactions immobilière come Ubitquity[36] aux Etats-Unis et Reidao[37] à Singapour.

 

En outre, combine à un logiciel de partie-tierce, la blockchain est susceptible d’accroitre l’information et la protection du consommateur,[38] faciliter la certification des données[39], comparer les contenus de deux documents et révéler s’ils ont la même signification même si la phraséologie ou le type d’informations qu’ils contiennent sont différents,[40] etc.

Grâce à toutes ces fonctionnalités, l’opposabilité et la force d’un contrat contenu dans un bloc de blockchain augmente considérablement. Le doute persiste portant, quant à savoir si un document de bloc atteint le degré de certitude d’un titre public où celui d’un document enregistré dans une administration cadastrale publique, qui pourrait apparaître comme un affaissement en droit au sein de certaines législations.

Les aptitudes des crypto-monnaies, la transparence des transactions et les smart contracts (contrats digitalisés), sont également d’importants développements recourant à cette technologie (voir Lifthrasir, 2016; voir aussi Oparah, 2016; Miguel, 2017).

Les cryptomonnaies, (pas seulement le Bitcoin, mais aussi l’Ether [41]et d’autres) sont essentiels en ce domaine, dans la mesure où les transactions par blockchain sont supposées être réalisées à travers elles (en l’espère, le paiement du loyer, le prix d’achat du contrat de vente, le règlement de l’emprunt ou des taxes). Ce fait pourrait lester l’expansion actuelle de la blockchain, mais il existe déjà des progrès liant les cryptomonnaies au système bancaire.[42]

 

Le second concept essentiel à appréhender est celui de smart contracts, qui aide à l’automation des transactions complexes (par exemple vérifier la validité de certaines clauses ou l’effectivité des paiements requis du prix, des frais, taxes, enregistrement de titres, etc.à. L’une des plateformes décentralisées les plus connues qui développe des smart contracts est Ethereum (https://ethereum.org). Ethereum définit les smart contracts comme « des applications qui fonctionnent exactement comme si elles étaient programmées sans possibilité de temps d’arrêt, censure, fraude olu interférence d’une partie tierce. » Par exemple, Aragon (https://aragon.one) est un moyen de développer une organisation sur Ethereum. Maintenant que s’est développé le Réseau Aragon, qui « sera le premier DAO[43] [Decentralised Autonomous Organisation dont l’objectif est d’agir comme une juridiction digitale qui rend extrêmement facile et agréable l’action des organisations, entrepreneurs et investisseurs. » ce qui se traduit par un abonnement à une cour arbitrale pour régler des contentieux sur une base démocratique, en particulier pour les start-ups et les entreprises DAO.

La Figure 3 montre comment peut fonctionner un smart contract lié à une blockchain dans un contrat de transaction immobilière financé par un prêt.

 

Figure 3 : vente d’un bien, financé par un prêt immobilier

 

 

Source : élaboration personnelle

 

La figure 3 présente clairement un exemple de ce que De Filippi et Hassan (2016) considèrent comme un process de transformation progressive du droit en code : « la technologie blockchain renforce la tendant à accorder confiance au code (plus qu’au droit) pour réguler les actions et transactions individuelles. La blockchain permet un nouveau type de régulation par le code, qui – combiné aux smarts contracts- promeut également une nouvelle manière de penser le droit. » La blockchain acquiert progressivement le statut de « technologie de régulation » (par exemple « une technologie qui peut être utilisée à la fois pour définir et incorporer des dispositions réglementaires ou contractuelles dans le code, et de les renforce indépendamment du fait qu’il subsiste un sous-bassement juridique[44] »)

Certes, il est légitime de s’interroger le fait que la loi soit produite par des programmeurs et des mathématiciens à travers des algorithmes, sans légitimité démocratique, mais il semble vrai que la blockchain, en assurant l’existence, l’intégrité, l’enregistrement décentralisé, la certification de l’auteur, le suivi des modifications et la date de tout document ou fait, avec une valeur juridique peut contribuer à :

 

  1. Réduire les coûts d’intermédiation par une redéfinition du rôle des intermédiaires du marché traditionnel des transactions et par-là, faciliter l’accès au logement. Par exemple, des agents immobiliers correctement formés pourraient utiliser la blockchain pour concrétiser un usage professionnel et pointu des « proptech.[45]»

 

  1. Permettre aux individus de transférer de la valeur (argent et actifs) par le biais d’une transaction ultra-rapide (c’est-à-dire en minutes ou en secondes, au cours desquelles un accord donné de transaction entre vendeur et acquéreur prend effet), à coût maîtrisé et à travers une transaction directe via internet entre vendeur et acquéreur.

 

  1. Permettre à chaque bien immobilier de disposer d’une adresse digitale indiquant son titre de propriété, dont les caractéristiques financières, juridiques et physiques, complétés de tous les enregistrements de transactions qui lui sont associés, ce qui est particulièrement vrai pour les blockchain a accès semi-public (c’est-à-dire placés sous la supervision d’une autorité publique.[46]) Le blockchain contribue aussi à générer une identité digitale universelle vérifiée de ceux qui opèrent dans le réseau, favorisant ainsi l’indifférence (c’est-à-dire l’absence de nécessité d’avoir confiance dans un autre) dans les interactions entraînant une responsabilité juridique.

 

  1. Faciliter l’accès des individus au logement. Cela est notamment le résultat des tendances actuelles de l’économie collaborative par lesquelles la société digitale (les natifs et migrants digitaux) opèrent un revirement dans leurs préférences de consommation, et aboutissant à l’émerge d’un comportement de consommation irréversible (par exemple, l’éloignement de la propriété individuelle pour les millenials[47]), qui peut uniquement être corrigé par l’adaptation de ces mécanismes.

 

  1. S’accrocher aux smart contracts qui permettent la tokenisation des droits de propriété, à savoir la création d’un mode parallèle (dans le monde virtuel) de création et de transfert de droits sur le foncier, que ce soit en pleine propriété ou toute autre forme de droit réel ou personnel limité sur ou lié à ce foncier. Par exemple, il n’existe pas d’obstacle à « attacher » un usufruit (ou un bail, ou une créance immobilière) à un « token » (jeton), qui est vendu via un bloc, transformant son acquéreur en usufruitier ; le token lui offrant tous les droits et devoirs inhérents à sa conditions (basiquement, d’utiliser et tirer profit de la terre), dont le droit de louer le bien à un tiers, à travers la vente d’un nouveau token (qui contiendrait donc moins de droits) à une tierce partie qui devient son locataire. Pour autant, la lex rei sitae [la loi de l’emplacement du bien s’impose, principe de droit privé et immobilier international n.d.t.], exige que ces tokens respectent quelques prérequis (par exemple pour être considéré comme usufruitier, un détenteur de token devra disposer de toutes les facultés dont un usufruitier habituel jouit, à savoir l’usus et le fructus, le droit d’utiliser et de bénéficier des fruits générés par le bien.

 

  1. Promouvoir les transactions immobilières transfrontalières au sein de l’UE, réduisant ainsi les charges d’intermédiation et les coûts, via les transactions P2P, conformément aux objectifs fondateurs de l’UE de libre circulation des personnes et des capitaux. C’est un élément de la stratégie Europe 2020, qui dispose : « Approfondir l’intégration du marché unique, notamment par la levée des barrières subsistantes, augmenter la compétition et améliorer l’environnement de l’activité est essentiel pour que l’Europe demeure un territoire attractif pour l’économie, à la fois en interne et vis-à-vis de l’extérieur. Afin de déplacer les frontières européennes de la productivité, il est nécessaire de développer l’innovation et la formation de capital humain et d’assure un marché unique digital intégré, qui fonctionne. Améliorer l’appropriation des technologies de l’information et de la communication à la fois par les consommateurs et les marchés peut contribuer à créer une Europe digitale sans frontières à la meilleure productivité», à savoir une « stratégie, pour une croissance intelligente, durable et inclusive ».

 

L’un dans l’autre, dans cette première approche générale de la technologie blockchain appliquée aux transactions immobilières, une série de restrictions se dessinent, même si pour certaines, certaines solutions palliatives existent déjà :

 

  1. Les relations pré-contractuelles et la protection des consommateurs (justice préventive). Alors que les smart contracts disposent de la capacité à vérifier (à travers les API[48] adaptés, communément connus sous le nom « d’oracles ») certains points importants ayant trait à la situation physique et juridique d’un bien donné antérieurement au contrat (prescriptions urbaines description physique cadastrale, servitudes, droit réel antérieur, etc.), ils doivent également satisfaire aux prescriptions de la législation (par exemple la Directive 2014/17/UE sur les contrats de prêts immobiliers), il est difficile de concevoir une protection complète des consommateurs dans une relation B2C[49], dans le cadre d’une système peer-to-peer désintermédié comme un blockchain. Une autorité publique ou son délégataire (notaire, intermédiaires agréés, etc.) doivent exercer un rôle à ce stade, assurant les parties, notamment les consommateurs. Au final, il doit être pris en compte que, si les contrats courants rencontrent une difficulté croissante à être vérifiés par les parties (particulièrement lorsqu’un consommateur est impliqué), cette situation ne sera pas mécaniquement améliorée par les smart contracts, qui n’utilisent pas une langue habituelle, mais la remplacent par le codage informatique et les algorithmes.

 

  1. Alors qu’il semble clair que le développement des blockchains dans les transactions foncières des pays en voie de développement avec des systèmes d’enregistrement faiblement numérisés, présentera de nombreux avantages (voir Tapscott & Tapscott, 2017, pp. 278–81), la question reste ouverte de savoir s’ils présenteront autant d’avantages dans d’autres circonstances. Alors que de nombreuses fonctions de routine fournies par les notaires de common law (dûment formés et professionnalisés) et de nombreux services proposés par les notaires latins (mentionnés à la Figure 2) pourraient être automatisés par une blockchain de manière sécurisée, d’autres services fournis par ces derniers, comme la garantie de la légalité du contenu des contrats, l’explicitation des enjeux aux parties pour assurer le réelle volonté, la vérification de leur capacité légale (âge et fiabilité de l’autre partie), la durabilité[50] et la force exécutoire de leur titre, risquent de ne pas être entièrement couverts par la technologie blockchain telle qu’elle existe aujourd’hui est pourrait brider son développement et usage extensif (par exemple dans un secteur comme celui mentionné dans la Figure 3. Pour autant, des progrès sont réalisés, comme l’ analyse de contrat en learning machine (machine learning contract analysis[51]) et des captcha plus évolués.[52] A son tour, la force procédurale de preuve d’un bloc dépendra de la force (ou la crédibilité) qu’un juge ou une législation voudra lui donner, selon leur adaptation progressive à cette nouvelle réalité. Un autre enjeu est la manière dont les contentieux seront traités et résolus au travers de cours arbitrales fondées sur le smart contract, comme le réseau Aragon mentionné plus haut.

 

  1. Les blockchains ne peuvent pas conclure le transfert réel d’une chose physique (sauf dans le cas où cette chose est déjà virtualisée, comme un fichier informatique ou une chanson), ni à identifier s’il est défectueux.[53] Pour autant, des mécanismes seront trouvés pour améliorer le degré de certitude. Par exemple, pour « l’internet des choses » (Internet of Things, IoT) devrait aider à permettre l’accès au bien et à la propriété pour l’acquéreur et l’interdire au vendeur simultanément à la validation de la transaction. En outre, d’un point de vue juridique, dans les différents systèmes de droit, le moment où un acquéreur devient propriétaire et ou un vendeur ne l’est plus est habituellement clair (que ce soit lors de l’accord, ou lorsque le transfert réel advient, ou lorsque l’enregistrement est notifié), indépendamment de la forme prise par le contrat (donc y compris les smart contracts liés aux blockchains). Pour ce qui est des titres défectueux, les systèmes juridiques prévoient habituellement des mécanismes pour réagir aux défauts cachés ou aux violations des droits du consommateur (fausse déclaration, erreur, fraude, abus d’influence, dol,…) ; par exemple, dans les contrats à distance (voir par exemple la Directive Européenne sur les Droits du Consommateur 2011/83/UE). En outre, l’efficacité légale des smart contracts devant chaque juridiction (laquelle ?[54]) mérite également d’être questionnée[55], notamment sur l’enjeu de savoir qui est susceptible de poursuites en cas de perte due au fonctionnement du smart contract lui-même (par exemple, s’il récupère des informations insuffisantes ou erronées en puisant dans les bases de données connectées comme le cadastre) ; mais c’est la même question de la responsabilité qui émerge avec les voitures autonomes et les robots capables de prendre des décisions (un problème soulevé récemment par le Parlement Européen dans sa résolution du 16 février 2017 [2015/2103(INL)],[56] qui devra tôt ou tard trouver une réponse.

 

Conclusion

 

Cet article se concentre sur la façon dont le terme « habitat collaboratif » renvoie aux différentes modalités par lesquelles l’économie collaborative s’applique au financement, à l’accès (y compris les transactions) et l’organisation du logement, telles que le crowdfunding immobilier, le co-logement, la location de chambres ou les statuts intermédiaires (tels que l’indivision). Parfois ces nouvelles techniques collaboratives pourront aider les ménages à accéder au logement, mais comme cela arrive avec les plateformes en ligne facilitant le tourisme, ce ne sera pas toujours le cas, aboutissant même à une précarisation accrue de la situation globale des ménages.

Ensuite, l’article insiste sur ces formes d’économie collaborative et leur influence potentielle sur les transactions immobilières et l’accès au logement, de manière désintermédiée au travers de la technologie blockchain. Le résultat de cette analyse a priori est la confirmation du potentiel de cette technologie à faciliter l’accès au logement par la réduction des coûts et des délais, ainsi que la redéfinition du rôle des différents intermédiaires impliqués dans les transactions immobilières. Elle peut également devenir un levier puissant pour dynamiser les transactions immobilières transfrontalières, notamment à l’intérieur de l’UE. La blockchain peut assurer l’existence, l’intégrité, l’enregistrement décentralisé, la certification de l’auteur, le suivi et la date de création/modification de tout document ou fait porteur d’une pertinence juridique, ce qui ajoute de la valeur à la transaction immobilière dans toutes les législations. En outre, en lien avec les smart contracts, cette technologie a le potentiel de tester toutes les fonctionnalités de la propriété, antérieures à la transaction, pour entreprendre les paiements prévus entre les parties et le paiement des taxes, « tokeniser » les droits réels, vérifier les clauses abusives contenues dans les termes du contrat de prêt, voire à résoudre une question juridique dans une cour d’arbitrage digital. Et à travers l’internet des choses, la blockchain peut proposer à l’acquéreur un accès physique à son nouveau logement, le tout selon une modalité à la fois rapide, sécurisée, automatique, bon marché. A mesure que de nouvelles questions juridiques émergent, de nouvelles solutions techniques et juridiques apparaissent également.

 

 

 

References

[en Anglais uniquement, telles que mentionnées dans la version originale de l’article. N.d.t.]

 

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[1]    Article Original : Administration, vol. 66, no. 2 (2018), pp. 59–82 doi: 10.2478/admin-2018-0018 Collaborative housing and blockchain1 Sergio Nasarre-Aznar1 University Rovira i Virgili, Spain

[2]    Voir l’ensemble de l’interprétation de ces données et du champ des expulsions et du sans-abrisme en Europe in Kenna et al. (2016, dans l’ensemble, mais particulièrement p. 47).

[3]    La fédération européenne du logement social.

[4]    Monika Kušionová v SMART Capital, 10 Septembre 2014 [ECLI:EU:C:2014:2189]. La Cour a établi : « dans le cadre du droit de l’UE, le droit à un hébergement est un droit fondamental garanti par l’article 7 de la Charte des droits fondamentaux, que les juridictions doivent prendre en considération dans l’interprétation de la Directive »

      (attention : tous les passages cités entre guillemets sont la traduction dans l’article de l’auteur et pas nécessairement la traduction d’origine des textes en français. Pour retrouver le texte d’origine merci de consulter les références en fin d’article n.d.t)

[5]    Approuvé en 2016 à la Conférence des Nations Unies sur le Logement et le Développement Urban Durable (UN-Habitat III), il intègre le concept de droit à la ville, visant à développées des politiques tournées vers la construction de villes durables et démocratiques.

[6]    Voir Hamari et al. (2016, p. 10). Pour le concept de ‘co-utilité’, voir Turi et al. (2017).

[7]    Sur ce sujet, voir par notamment Benkler (2004, p. 276).

[8]    Voir Pickell (2015).

[9]    Commission Européenne (2016a). Voir aussi Ranchordas (2015).

[10]  Voir ‘Über drivers’ (2016), ‘UK union begins’ (2017).

[11]  L’OCDE (2017, p.58-59) montre que le tourisme collaboratif pousse les loyers à la hausse dans les métropoles et territoires attractifs et contribue à la raréfaction du logement abordable, ce qui a conduit de nombreuses villes, comme Amsterdam, Londres, Paris ou San-Francisco à durcir la législation et les contrôles sur cette activité.

[12]  Analyse du problème du secteur locatif  en Espagne, particulièrement depuis 2016, voir  Nasarre-Aznar & Molina-Roig (2017, pp. 108–22).

[13]  NDT : jeu de mot entre « ward-robe » (garde-robe) et « rob » voler. Pratique consistant à acheter des vêtements puis les rapporter après les avoir portés. Désigne plus globalement les techniques de fraude propres à la post-modernité.

[14]  https://en.wikipedia.org/wiki/Freeganism [1 March 2018].

[15]  https://en.wikipedia.org/wiki/Wardrobing [1 March 2018].

[16]  NDT : Fiverr est un bureau de placement électronique mondialisé pour travailleurs indépendants. L’Amazon du travail précarisé, qui remplace le contrat de travail par un contrat commercial.

[17]  Selon Ayral (2014), ‘les plates-formes de crowdfunding alimentées par la technologie blockchain obèrent le besoin de tiers de confiance. Ils permettent aux start-ups de lever des fonds par la création de leur propre monnaie digitale, et de vendre des « parts sociales cryptographiques » aux premiers contributeurs. En termes plus intelligible, cela signifie que les investisseurs d’une campagne de crowdfunding reçoivent des tokens (des jetons) qui représentent les parts sociales de la startup qu’ils soutiennent et peuvent effectivement bénéficier d’une appréciation de la valeur du token.’ Voir par exemple, Swarm sur : https://www.swarm.fund.

[18]  Voir Mainelli & Milne (2016), Reese (2017), Tolentino (2016), Adam (2017), Crosby et al. (2016), Snow et al. (2014), Kakavand & Kost De Sevres (2016), Oh & Lee (2017).

[19]  « L’étude conclut que le système traditionnel du notaire latin, qui porte le plus haut niveau de réglementation restrictive, y compris en matière de tarification et de numerus clausus, est le moins performant à tous points » (Schmid & Sebastian, 2007, p.15)

[20]  «  Lorsque les coûts sont ajustés par revenu net entre pays, ou, lorsque ces dépenses sont rapportées au coût moyen des logement dans chaque pays, une image similaire se dessine : les frais sont généralement plus bas dans les pays scandinaves, suivis par de nombreux pays reposant sur les juristes tout venant. Les pays de notaire latin que sont la France, la Belgique et l’Italie apparaissent comme ayant des frais juridiques relativement élevés » (Schmid & Sebastian, 2007, p.8)

[21]  « Non seulement l’évaluation empirique des services dans les pays européens, par les professionnels, les associations et les consommateurs ne corroborent pas la prétentention à un « meilleur » service dans les systèmes régulés, mais elle indique que le contraire semble se manifester, à savoir que les meilleurs services dans les pays les moins régulés soient la norme » (Schmid & Sebastian, 2007, p.9)

[22]  Voir les membres sur http://www.uinl.org/notariados-miembros [31 October 2017]. Il s’agit de la Lituanie, la Georgie, l’Estonie, la République Slovaque, la Fédération de Russie, l’Arménie, la Suisse et la Moldavie.  En matière de coûts, l’Italie est à la 95ème place, l’Espagne à la 138ème, l’Allemagne à la 146ème et la France à la 158ème. En matière de coûts, seuls deux des dix premiers (Géorgie et République Slovaque) appartiennent à l’Union Internationale des Notaires Latins.

[23]  Schmid & Sebastian (2007, pp. 9–10) concluent : « en conséquences, les résultats empiriques ne corroborent pas l’argument selon lequel les prix élevés sont nécessaires à assurer un haut niveau de services délivrés (qualité de service au sens large). »

[24]  Une question aussi simple que « Quand deviens-je propriétaire d’un bien ? » a la suite de la conclusion d’une transaction trouvera différentes réponses selon les pays de l’UE. Lorsque le contrat est conclu (système français), quand la délivrance du bien est effective (système espagnol) ou quand l’enregistrement du contrat est effectué (système allemand).

[25]  De Filippi & Hassan (2016) expliquent que «les Blockchains sont transnationaux, parce qu’ils outrepassent le besoin de serveur central »

[26]  Corluka & Lindh (2017, p. II) affirment qu’il existe des « inefficacités au sein du marché immobilier susceptibles de contribuer à l’apparition de crises, comme les problèmes de transparence et de liquidité, coûts élevés de transaction, biais personnels et lenteurs des processus transactionnels. »

[27]  Voir, à propos du bitcoin, la critique de Jamie Dimon (PDG de JPMorgan) in Cheng (2017).

[28]  Caractérisée par la capacité à changer les choses drastiquement et rapidement.

[29]          Le principal risque sur l’intégrité et la sécurité du blockchain est la menace des 51%, qui signifie basiquement que 51% des ordinateurs doivent être d’accord pour falsifier le système. Voir https://www.investopedia.com/terms/1/51-attack.asp [8 November 2017].

[30]  voir Chow (2016) sur la fonction de sécurité du hash. [Le hash (ou hachis en Français est le mécanisme qui attribue un code à une donnée, de manière imprédictible, pour empêcher les contrefaçons, et qui permet de reconnaître l’authenticité de la donnée. N.d.t.)

[31]  Pour les aspects jurisiques, cette fonction est essentielle : les biens et la propriété doivent ne pouvoir être transférés qu’une seule fois. L’éventualité d’une duplication menaçant de vendre un bien deux fois ou plus, rendrait tout le système incapable d’apporter une certitude juridique.

[32]  Pour éviter les contrefaçons, il faut ralentir la capacité à produire des blocs (si quelqu’un modifie la chaîne, il ne doit pas pouvoir reconstituer les maillons suivant le bloc modifié plus rapidement que le développement de la chaîne par ailleurs. Les blocs sont créés à partir d’une « preuve de travail » qui consomme du temps, par un problème informatique qui nécessite le temps d’être résolu les mineurs sont ceux qui consacrent ce temps à constituer des blocs (n.d.t.). [les mineurs] recourent à des serveurs pour conserver la chaîne vivante et en développement, ce qui consomme une quantité importante d’énergie. En échange, ils reçoivent des bitcoins. Voir une ferme de servers en Islande : https://www.youtube.com/watch?v=SJgWqbZBn6I [6 November 2017].

[33]    Lantmäteriet est l’Autorité Suédoise de Cadadastre et de Registre Foncier, et s’est engagée dans un projet visant à « étudier et tester les possibilités d’utiliser la blockchain comme solution technique pour les processus de transactions immobilières et de titres de créance immobilière. » Voir Kairos Future (2017) et Corluka & Lindh (2017, p.37), qui disposent : « pour assurer la sécurité des systèmes et sur le marché immobilier en général, Lantatëriet doit se digitaliser et c’est la raison pour laquelle ils ont démarré une évaluation et travaillent sur la blockchain, selon Mats Snäll. Il défend plus loin que la technologie blockchain peut apporter les garanties que la qualité de l’information est suffisante et fiable. Il existe de nombreuses autres technologies qui peuvent rendre les systèmes plus rapides et plus sûrs, mais aucun autant que la blockchain. »

[34]    Voir l’actualité de ce projet sur Shin (2017).

[35]  Ce projet a été annoncé en 2015 et abandonné la même année pour des raisons non technologiques (voir : https://www.reddit.com/r/factom/comments/6692ai/what _is_the_current_status_pf_the_honduras_project/ [7 November 2017]).

[36]    Ubitquity « offre une simple expérience utilisateur pour enregistrer et suivre la propriété avec notre Software-as-a-Service (SaaS) plateforme blockchain. Nous aidons à l’e-enregistrement des entreprises, des collectivités locales et nos clients bénéficient d’un enregistrement clair de la propriété, réduisant les temps futurs de recherche de titres et augmentant la confiance et la transparence » voir https://www.ubitquity.io/web/index.html [7 November 2017].

[37]    https://www.reidao.io.

[38]    Voir par exemple comment de simples contrats ordinaires peuvent être remplis pour débuter sur le site Starting Legal (http://www.startinglegal.com) [6 Novembre 2017].

[39]  Voir par exemple, Stampery (https://stampery.com) [6 Novembre 2017].

[40]  Voir https://www.kirasystems.com [6 Novembre 2017].

[41]  Voir https://ethereum.org/ether [8 Novembre 2017].

[42]  Voir https://www.abra.com and https://cryptopay.me/bitcoin-debit-card.

Voir aussi https://wirexapp.com/use-bitcoin-send-receive-international-money-transfers/ [7 Novembre 2017]

[43]  Les DAO sont la répartitions des données dans les réseaux, comme les blockchains, mais ils se différencient en ce qu’ils ne proposent pas une connaissance simultanée de l’état de l’art dans l’ensemble du réseau (n.d.t.)

[44]          De Filippi & Hassan (2016) ajoutent, « Ce qui rend la blockchain différente des autres technologies, c’est que les smart contracts sont réellement destinés à remplacer le contrat opposable. Ils ne sont dès lors plus considérés comme une assistance supplémentaire ou un mécanisme de renforcement du cadre réglementaire existant : leur code est supposé avoir l’effet d’une loi dans sa fonction primaire. »

 

[45]    En principe, le secteur « proptech » (proprité+technologie) promeut les transactions immobilières, comme les baux, les achats et ventes, de manière automatisée et digitalisée, de même que la gestion des copropriétés, les procédés constructifs et l’amélioration de leur performance énergétique.

[46]  Voir Adam (2017), Crosby et al. (2016), Snow et al. (2014), Kakavand & Kost De Sevres (2016), Oh & Lee (2017).

[47]  L’auteur de cet article est originaire d’Espagne où la grande majorité de la population est propriétaire et le mécanisme classique d’entrée des jeunes sur le marché du logement passait par l’accès à la propriété. Depuis la crise de 2007, cette pratique s’est effondrée et l’hypothèse évoquée ici suppose que seul une innovation technique adaptée aux préférences générales de consommation permettrait un retour de cette classe d’âge vers le marché des transactions immobilières (n.d.t.)

[48]  https://en.wikipedia.org/wiki/Application_programming_interface [1 Mars 2018].

[49]  « Business 2 Consummer », modèle de transaction par opposition au B2B (business to business) (n.d.t.)

[50]  La perte d’une blockchain, même rare, entraînerait la disparition de toute trace de la transaction.

[51]  Voir le susmentionné mécanisme Kyra system, mais voir aussi Cellan-Jones (2017) pour plus de détails sur les robots juristes aux performances déjà plus efficaces que les juristes humains.

[52]  https://en.wikipedia.org/wiki/CAPTCHA#Accessibility

[53]    Selon De Filippi & Hassan (2016), « le blockchain seul est incapable de certifié si un bien a été effectivement transféré dans le monde réel (par exemple, si la voiture a été transférée physiquement et juridiquement au nouveau propriétaire) ou s’il était peut-être défectueux ou altéré, etc. »

[54]  Idéalement, les parties s’acordent sur une jurisdiction susceptible de résoudre leurs contentieux. Une alternative pourrait être le système d’arbitrage digital mentionné plus haut, tel que celui développé par Aragon One.

[55]  Voir une partie de l’interrogation dans Giancaspro (2017).

[56]  1 http://www.europarl.europa.eu/sides/getDoc.do?pubRef=-//EP//TEXT+REPORT+ A8-2017-0005+0+DOC+XML+V0//EN [7 Novembre 2017]

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A propos de marc.uhry@gmail.com 23 Articles
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