Pour une « propriété réelle », dévitalisée de sa substance spéculative

[en 2012, les hasards de la vie font que je reçois un coup de fil d’Arnaud Montebourg, alors en campagne pour François Hollande et qui cherchait des idées nouvelles. Je lui ai proposé de réformer le droit de propriété et j’ai fait cette petite note. Vu qu’apparemment mon projet n’a pas été retenu, je le partage plus largement… :)]

Un objectif politique : limiter la concentration des richesses et l’enrichissement sans cause. Permettre aux citoyens de gagner en liberté, de protéger leur famille (la propriété est gros la liberté d’usage et une réserve de richesse). Permettre aux institutions politiques d’assurer l’intérêt général, sans ruiner le contribuable en cavalant après les marchés, en irrigant la rente foncière, etc.

Un objectif tactique : pourquoi laisser le capitalisme se poser en défenseur de la propriété, alors qu’il favorise l’accaparement des richesses, donc la perte de propriété pour le plus grand nombre ? Il faut retourner la défense de la propriété comme un gant, la vider de sa substance. Substituer à la dichotomie propriété/logement social, une dichotomie propriété spéculative/ propriété d’usage.

Une exigence de crédibilité : il faut baisser les prix, pour répondre aux besoins de la société, tout en assurant un volume de production qui réponde aux enjeux de pénurie d’offre disponible. A tort ou à raison, le plus grand nombre pense que la baisse des prix entraînerait une baisse de la production, donc une accentuation de la pénurie. Une modification interne du droit de propriété en faveur de l’investissement productif et de l’usage, et au détriment de la rente foncière, est la meilleure issue pour combiner ces deux objectifs de prix et de production.

Un champ d’application extensible
 : foncier, logement, épargne privée, réserves des investisseurs institutionnels, la réflexion sur une redéfinition de la propriété plus en phase avec les besoins de la société concernent aussi la propriété intellectuelle (médicaments génériques), internet et la circulation des œuvres d’art,…

Un chantier énorme, mais un contexte favorable : nécessité d’un nouveau modèle d’intervention pour des institutions publiques en limite de rupture de charge, contexte social hostile aux grandes institutions financières et aux dérapages des marchés, mais attaché à la liberté individuelle et à la thésaurisation, intégration normative européenne qui créée une tension entre la définition du droit de propriété issue du droit naturel (droit dérivé) et la culture de droit romain (droit allodial), tension qui imposera une redéfinition à la racine, du droit de propriété.

Concrètement, quelques exemples de ce qui pourrait être fait :

Adaptation du droit, introduire une logique de « droit dérivé » (rendre indépendants l’usus, le fructus et l’abusus). Toutes les transformations peuvent se faire dans le cadre du droit existant, le droit de propriété étant un droit « artichaut », on peut l’effeuiller sans en changer la forme : le droit de jouir d’une chose, dans le respect des lois et règlements en vigueur (art.544 CC). Toutefois, il serait utile de délier l’usus, le fructus et l’abusus, pour multiplier les formes de reconnaissance juridique d’un « intérêt substantiel sur une chose » (définition du droit de propriété CEDH, portée autonome).

Mettre la terre au service du développement durable : créer un urbanisme prescriptif (modèle allemand) qui mette le sol privé au service de l’intérêt général. Surfiscaliser le mauvais usage, surfiscaliser la rente foncière et la valeur ajoutée, créer une fiscalisation de la densité (encourageant à la structuration des formes urbaines, fiscalisant la surexploitation des sols en fonction de la Shon (Plafond légal de densité), séparation de la propriété foncière et du droit à construire, comme en Suisse, etc. Libérer les sols sans encadrer la spéculation ne ferait que renforcer les mécanismes d’accumulation des richesses.
La dissociation de l’usus, de l’abusus et du fructus, permettrait par exemple d’introduire en France les Community Land Trust (partenariat public-privé sur l’acquisition des sols, le droit à construire est laissé à l’entière initiative de particuliers ou du secteur privé, mais l’éventuelle valeur ajoutée de la revente est laissée au propriétaire terrien « durable », pour lui permettre d’acquérir de nouvelles parcelles : plus les prix montent, plus les moyens d’investissement sur le foncier non spéculatif augmentent.
Il serait également opportun de développer des mécanismes de propriété collective des sols, donnant droit à un usufruit à vie (ou propriété bonnitaire), à l’image de l’expérience de Terre de Liens, dans le milieu rural.
Enfin, il serait utile de recréer des équivalents régionaux du FNAFU : un système de prêt gratuit aux collectivités locales pour la constitution de réserves foncières de long terme. Ce dispositif incitatif a contribuer à l’importance des investissements sur des terrains maîtrisés par la puissance publique, au cours des trente glorieuses.

Créer un statut intermédiaire entre locataire et propriétaire : les citoyens doivent pouvoir jouir de leur contribution financière au financement de leur logement, donc voir une part de leur loyer thésorisée, sans pour autant être antraîné dans des mécanismes spéculatifs reposant sur l’espoir que les arbres grimpent jusqu’au ciel, ce qui est le ressort actuel de l’accession sociale à la propriété ( cf. projet de fonds d’investissement participatif du Grand Lyon, par exemple)

Une réforme de l’épargne, qui mette l’argent des particuliers et des entreprises au service de l’intérêt général (dont les projets d’habitat bon marché autour de la propriété fragmentée). L’argent des français est utilisé contre leur intérêt, les institutions financières spéculant et renchérissant le coût de l’immobilier… Il faut créer des FCP, des assurances-vie, des obligations de collectivités territoriales, au service de la pacification des marchés, qui abonderont le secteur non-spéculatif de l’habitat (fonds propres HLM, habitat participatif, viager social, emphytéose public-privé, fonds d’acquisition foncière type EPF…), souvent des embryons existent, portés par le secteur associatif (Habitat & Humanisme, Fondation Abbé Pierre,…) qu’il faut « industrialiser » avec l’aide des collectivités territoriales, obligées d’inventer des produits de collecte de l’épargne après les difficultés de Dexia. Créer un label « fonds d’investissement durable », au service de l’intérêt général et contraindre réglementairement les entreprises au-delà d’un certain chiffre d’affaires, les collecteurs de l’épargne salariale, du 1% logement, etc. à affecter une partie de leurs réserves dans ces fonds qui pourraient assurer une part des investissements publics, dont le logement bon-marché et l’habitat non spéculatif.

créer des « groupements d’achat public du BTP »  pour rationnaliser la filière : les prix en France varient du simple au double, une rationalisation de la commande publique permettrait de réduire les coûts (en Allemagne, cette mesure a permis d’économiser 20% du prix de revient, soit l’équivalent de la subvention actuelle Etat sur le logement social), tout en améliorant les performances sociales de la filière : qualité des emplois, formation, relocalisation de l’économie…

créer un secteur public de la promotion et de l’aménagement (distinct du monde HLM), pour lisser les effets de stop and go, qui désorganisent la production et amplifient les mouvements de prix. Des opérateurs qui construisent pour revendre, dont l’objectif ne soit pas avant-tout social, mais urbain et quantitatif. Ces opérateurs pourraient être des développeurs de ce nouveau rapport à la propriété (emphytéose ou propriété collective).

En période de pénurie, fiscaliser lourdement l’ancien, défiscaliser le logement neuf, mais dans des conditions qui lui permettent de satisfaire les besoins sociaux. Il faut orienter la fiscalité vers l’investissement productif, les prix élevés dans l’ancien n’apportent aucune valeur ajoutée collective. Par contre les écueils des derniers dispositifs (De Robien et Scellier) ont montré qu’il est contre-productif de produire n’importe quoi, n’importe où, à n’importe quel prix ; cela accentue les effets de marché. Il importe donc d’orienter la fiscalité vers les besoins sociaux (zones tendues, reconstitution d’un bassin dégradé, population modeste).

Fiscalité suite : introduire une taxe de solidarité urbaine, non seulement sur les territoires attractifs, au profit des zones moins valorisées, mais aussi sur les formes spéculatives de propriété, au profit des formes de « propriété réelle ».

Ouvrir les mécanismes de solidarité aux formes de propriété non-spéculative (Fonds de solidarité logement, aides individuelles, prêts à taux zéro) et les fermer à la propriété spéculative. En période de crise, l’intérêt général doit d’abord servir ceux qui servent l’intérêt général.

Réformer en profondeur le logement social
 : le financement doit s’appuyer sur la mobilisation de l’épargne privée, alliée à un effort accru de l’Etat, et une maîtrise de la filière BTP, des référentiels de qualité localisés, pour réduire le coût d’usage. Pour limiter les dépenses non maîtrisées des allocations logement, dont le fonctionnement peut pénaliser les plus modestes, il faut produire du logement social proposant des loyers bien en deça des loyers actuels. La logique d’attribution doit être inversée : c’est au locataire de choisir son logement, pas au logement de choisir ses habitants. Cela suppose une transparence de l’offre disponible (modèle Britannique ou Néerlandais) et un système d’objectivation de la demande (cotation des demandeurs selon leurs caractéristiques sociales), pas très malin mais qui assure la transparence des décisions (la France est le seul pays d’Europe a ne pas s’être encore dotée d’un dispositif d’objectivation des attributions…). Diversifier les statuts d’occupation : en proposant un statut intermédiaire entre location et propriété (un statut locatif, mais où les locataires thésaurisent une part de leur loyer), le bailleur devient dépositaire de l’épargne des habitants, qui peuvent servir ses investissements.

fais tourner !

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