Retour tonitruant de l’immobilier spéculatif en Europe : deux fois la même erreur ?

En 2007 et 2008, c’est l’explosion de la bulle immobilière qui a entraîné un effondrement financier puis économique dont nous payons encore aujourd’hui les conséquences sociales et politiques. Subprimes aux Etats-Unis, frénésie de la construction en Espagne, bulle des prix au Royaume-Uni et en Irlande, tout est parti de là.

La fin de la confiance et la surproduction localisée on fait chuter les prix, en même temps que les taux d’intérêt augmentaient. Les accédants à la propriété se sont trouvés coincés avec un emprunt à rembourser supérieur à la valeur de leur logement. Ils ne pouvaient même plus vendre pour partir. Une grande partie ont été victimes de saisies immobilières, notamment en Espagne.

Les banques se sont dès lors trouvées dans la même situation que les ménages expulsées : titulaires d’un logement qui valait moins que le prêt consenti pour l’acquérir. Ces « actifs immobiliers douteux » ont inquiété les marchés financiers qui estimaient les banques en situation risquée. Elles ont donc emprunté à des taux de plus en plus élevé, ce qui se répercutait sur le taux des prêts consentis pour les investissements, l’activité économique des pays.

Des banques internationales et nationales surnommées « bad banks », sous garantie publique, voire sous pilotage public, ont eu pour rôle de concentrer ces actifs douteux, notamment les actifs immobiliers, afin de rétablir la confiance, faire baisser le coût de l’argent, et au final, relancer l’économie. Pour avoir une idée, en 2013, la Sareb, la Bad Bank espagnole a acquis 76 000 logements.

Un rapport sur l’évolution des marchés de crédits immobiliers montre que les Bad Banks qui avaient acquis un tel patrimoine, le revendent aujourd’hui à des fonds d’investissement spéculatifs, des fonds de pension, bref, ce qu’on appelle des investisseurs impatients. Ce sont des acteurs qui misent sur une plus-value rapide, et dans une certaine mesure, sur la reprise d’une bulle spéculative, après que les prix se soient effondrés.

http://www.cushmanwakefield.com/~/media/reports/uk/European%20CRE%20Loan%20and%20REO%20Sales%20Market%20Q4%202014.pdf

En clair, le marché immobilier fonctionne depuis une quinzaine d’années comme une vente pyramidale, des prix toujours plus élevés, que les ménages acquièrent à travers des prêts de plus en plus élevés, jusqu’à ce que le système se grippe, que la valeur faciale de l’immobilier apparaisse ridiculement surrestimée à tous, que les prix s’effondrent, au détriment des accédants modestes (les autres peuvent attendre sans vendre que les prix se stabilisent), et au détriment des contribuables, qui passent l’ardoise de cet enrichissement sans cause de certains.

Il est de toute première nécessité de conserver ce patrimoine dans un giron maîtrisé collectivement pour empêcher la même folie de se répéter deux fois. Les Bad Banks doivent vendre ce patrimoine, c’est sûr, ne serait-ce que pour bénéficier des liquidités nécessaires à l’exercice de leur métier. Elle peuvent vendre à travers des bailleurs sociaux, à des établissements publics fonciers, à des outils co-gérés de développement de l’activité économique, bref, à des « investisseurs patients », qui n’auront pas vocation à relarguer ces biens rapidement, ni à alimenter une bulle spéculative.

C’est technique, mais c’est un enjeu très important dans la réconciliation entre l’espace politique démocratique et l’espace économique aujourd’hui débridé. Une deuxième tempête financière emporterait à coup sûr les structures politiques chancelantes qui voudraient s’aveugler sur une « reprise » factice, faite de bulle spéculative sur la terre et le logement.

Ah oui, la France ne fait pas partie de l’observation, parce que son marché de revente des prêts immobiliers n’est pas transparent, à la différence des autres pays comparables. Ouch.

fais tourner !

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